Пари в държавата няма, обобщиха новите управляващи. Но това не е съвсем така, защото спестяванията на домакинствата в банките са на изключително високо ниво. По данни на БНБ, през юни повишението е с 18,6% на годишна база, до 56,47 млрд. евро. Всеки месец банките дават все повече и повече ипотечни кредити, като в края на юни те надхвърлят 18 млрд. евро, което е годишен ръст с 26%. Пресечната точка на тези милиарди евро, естествено е имотния пазар. Било за покупка на първо жилище, било за инвестиция, или за предпазване от инфлацията, която по последни официални данни на НСИ е 5,4%. Неофициално годишният индекс на цените вече надхвърля 7%, а лихвите по депозитите на банките не отлепват от нулата. По тези причини от 2 месеца тече усилена дискусия през медиите, и особено силно през националните телевизии, на вечната тема „трябва ли да се вдигнат данъчните оценки на имотите и с колко“.

Къде ще удари

Ако държавата актуализира нагоре данъчните оценки, най-прекият ефект ще бъде по-висок данък сгради, както и по-високи разходи при сделки с имоти – местен данък и нотариални такси. Това вероятно ще доведе до краткотрайно ускоряване на продажбите на недвижими имоти преди влизането на новите правила и до известно охлаждане на пазара след това. Нещо, което видяхме миналата година, когато стана ясно, че влизаме в еврозоната.

Едва ли обаче, промяната сама по себе си ще доведе до спад на цените. Пазарът на имоти се определя основно от доходите, ипотечните лихви, предлагането и демографските процеси. По-вероятно е реформата да промени структурата на търсенето, отколкото общото ценово равнище.

Кого ще удари

Една промяна на данъчните оценки ще се отрази доста разнопосочно. От една страна са общините, които пълнят бюджета си през местните данъци и такси, от друга са собствениците на имоти, които ги плащат, от трета е държавата, която ще си спести част от субсидиите за общините и ще вдигне прихода от държавни такси, а от четвърта – всички, които участват дейно на пазара на недвижими имоти.

На имотния пазар най-силно засегнати могат да се окажат скъпите имоти, чиито данъчни оценки в момента изостават най-много от реалната им пазарна стойност. Особено ще пострада вторичния пазар на стари имоти в централните зони на големите градове. Именно там има хиляди имоти от 30-те години на миналия век, които имат много ниски данъчни оценки, заради възрастта си, а от там – и нисък местен данък. Ако държавата пренебрегне фактора „възраст“, то данъчните оценки в този сегмент ще се покачат в пъти, а не в проценти.

Какво се предлага

Все още нещата не са съвсем ясни, но повечето анализи сочат, че увеличението на данъчните оценки, ще е с около 30% през 2027 година. Радетелите на числото „30“ твърдят, че ще се съобразят с местоположението, вида и състоянието на имота, годината на строителство, но и с реалните пазарни цени.

Каквито и да са промените, те трябва да се случат в Закона за местните данъци и такси, вероятно до края на октомври, но съвсем вероятно е депутатите да се спрат първоначално на по-нисък процент на покачване, например 20. Защо? Защото близо 96% от българите имат собствено жилище и всичките ще бъдат засегнати.

Проблемите

И в момента данъчните оценки се изчисляват по законова формула, която отчита площта, вида на конструкцията, възрастта на сградата, категорията на населеното място, данъчната зона и степента на благоустроеност. Първият голям проблем, който законотворците трябва да решат, е как ще включат в бъдещата формула. данъчните зони и категорията на населеното място.

„Данъчните оценки трябва да се вдигнат, но за да има ефект и справедливост, първо трябва да се промени зонирането и категоризацията на населените места. Съгласете се, че не е нормално Панчарево да е 6-та зона и там да има изключително ниски данъчни оценки за даден парцел, а в същото време цените на жилищата са значителни. Съвместно със Сдружението на общините, бяхме разработили съответните промени на зоните и категориите и те стигнаха през 2021 г. до парламента. И там всичко замря“. Това заяви пред Явлена председателят на Нотариалната камара Димитър Танев.

Досега никой не е казал и по какъв начин ще бъде включен критерият „пазарни цени“, което е вторият голям проблем. Кой ще ги изчислява, като се има предвид, че в Агенция по вписванията все още част от сделките се вписват по ниската данъчна оценка, а не по реалната им цена, договорена между страните.

Защо, все пак, се налага промяна

Проблемът е, че сегашната методика все по-трудно отразява реалния пазар. В редица квартали и вилни зони цените на имотите нараснаха многократно, докато данъчните оценки останаха далеч под пазарните стойности. Не са рядкост случаи, при които жилище за 400 000 евро има данъчна оценка едва 120 000 евро.

Затова въпросът не е дали данъчните оценки трябва да бъдат актуализирани, а как ще бъде направено това. Ако промените са постепенни и добре балансирани, те могат да направят системата по-справедлива. Ако обаче се въведат рязко, рискът е да увеличат разходите за притежание на жилище, без да донесат реална полза за пазара. Само и само да спасим бюджета за догодина!